翻查过去一年 吴越扮演小三被骂 周慧敏晒健身照

香港新地块1.99万港元 平米远低京沪 楼市要崩盘?-搜狐财经     春节后,香港一块“有争议”的地皮以最低每平方米1.9888万港元成交,成为十年来香港成交地皮中最便宜的单价之一,仅这一地价已低过了北京和上海,不过从目前香港楼市成交的情况来看,香港楼市远没有到崩盘的时候。   2月12日,香港 相关公司股票走势 地政总署宣布,位于大埔荔枝山的一幅住宅用地,以21.3亿港元的价格卖给了中国海外发展的子公司,批租期为50年。资料显示,该地块的地盘面积约为3.7696万平方米,最低与最高楼面面积分别为6.426万平方米和10.71万平方米,如果以最高楼面面积计算,这块地的地价为每平方米1.9888万港元,即便是最低的楼面面积计算,这块地的地价则为每平方米3.3147万港元。   特区政府强调并非贱卖   这块地皮早前被入禀司法复核获得法院接纳,根据香港高等法院的资料,2016年8月2日,这单案件将在高等法院聆讯,而在招标时,只有6家财团参与,包括长实地产、恒基地产、鹰君、信和与万科合资、英皇与佳明合资竞逐,当时市场预计,由于有司法复核缠身,这块地皮很大可能会流标。   根据地政总署的招标文件,限制条款非常之多,其中包括如果发展商要延长土地完成期限,要被征收补价;如果发展商斩树工程或渠务工程勘测前,需要提交环境测评,并向申请人预先通知;一旦申请人胜诉,即便地盘已经开工,发展商都要面临停工的风险,至于停工的损失,发展商都可以根据民事诉讼程序,向政府索偿等等。   不过,最终该地皮以21.3亿港元成交,令很多市场人士大跌眼镜。有香港媒体引述香港特区政府消息人士称,此次招标的地皮正在司法复核,受到这种影响,而且已经高于政府所定的底价。   按照香港特区政府沿用已久的招标机制,所有招标土地都设有一个不公开的底价,如果有及格标书,出价比底价高就必须成交,特区政府的消息人士强调,此次这块地能够成交,就是有及格的标书出价高于政府内部的底价,才会卖出土地,绝非贱卖。   中国海外董事总经理游伟光称,由于地皮可塑性高,看好该地段的发展,预计投资超过100亿港元,兴建约1500个住宅单位,详细户型将有待进一步安排,对于地皮受楼市波动,以及司法复核等因素影响,游伟光认为已经反映在价格中。   如果该项目投资额100亿港元计算,其楼面面积最高10.7万平方米,即成本最低为每平方米9.35万港元,如果楼面面积为6.4万平方米,那么成本则达到每平方米15.56万港元。一名市场人士分析称,香港是亚洲建筑成本最贵的城市,每平方米至少4万港元,而如果是比较豪华的住宅,那么建筑成本则会高达每平方米7至8万港元,如果这一地块最终做成楼盘,销售价格也绝对不会低于成本价,即每平方米9.35万港元的水平。   这地到底贵不贵?   这幅地皮是自2003年以来,除去离岛及沙头角区以外的第三低地价。近年来最便宜的地价,在2014年5月,由俊和(00711.HK)益兆兴业以楼面?价1530港元,即每平方米1.646万港元的价格,投得的屯门井财街项目,当时已低于市场估值下限15%,还创下了屯门区12年以来新低的地价。   同样,在2014年7月,新鸿基地产也曾经夺得一块天水围地皮,楼面价为每平方尺1822港元,即每平方米1.96万港元,当时这一地价已符合市场预期,甚至有测量师认为,这一价格已经超乎市场预期。   而低迷的土地市场并不一定意味着低迷的楼市,如果按照中原城市领先指数来看,2014年5月至2016年2月7日这两年的时间里,这一指数仍然上升了11%,由118点升至131点,如果与2015年9月的高位相比,这段时间这一指数更上涨了23%。   不过,这样的地价在部分市场人士的眼里,也属于相对便宜的,莱坊高级董事及估价咨询部主管林浩文对《第一财经日报》称,大埔荔枝山地块以每平方尺1848港元的价格成交是出乎意料的,即便该地块有司法复核的问题,但也不可能会便宜到这种地步,他质疑香港地政总署的定价太低。   翻查过去一年,香港地政总署的卖地资料,这一地块相比于位于去年9月卖出的大埔白石角创新路,便宜了不少。资料显示,2015年9月2日,嘉华国际以30亿元投得了大埔白石角住宅用地,楼面?价为4567港元,即每平方米4.9141万港元,比荔枝山地块的均价贵了1.5倍。   林浩文称,地政总署在拍卖地的时候,由自己的测量师来评估地块的真实价格,但这个真实价格并不对外公开,所以很难说贵还是便宜。不过,由于2016年1月25日,地政总署拿出来的新界元朗凹头地块流标,林浩文认为,这次流标间接影响了地政总署对荔枝山地块的定价,由于特区政府要达到土地供应目标,如果土地持续流标就会影响这一目标的达成。   实际上,如果参照大埔荔枝山附近的住宅楼盘“大埔宝马山”的价格,在今年1月29日的一次成交中,这一楼盘的平均?价在10108港元,约每平方米9.1万元人民币。而如果此次大埔荔枝山地块最终成功建造,根据林浩文估计,成本也不会超每平方尺6000港元,折算下来也就是每平方米5.5万元人民币,是非常便宜低廉的价格。   林浩文预计,在特区政府拍出低价土地的情况下,实际上释放了一种信号,未来香港的土地价格也会持续下滑,尤其是新界地区的地价很可能会下挫10%至15%,如果是市区的面积不大的土地,由于其稀缺性还会有发展商抢货,但随着整体供应量的增加,这些地皮也会折价5%至8%。   为何由中资地产商投得?   观察此次荔枝山招标情况,总共有6家财团参与,包括长实地产、恒基地产、鹰君、信和与万科合资、英皇与佳明合资竞逐,其中闪现了万科与中海外的身影,最终由中海外投得。   有市场人士称,司法复核很可能会影响地皮的施工进度,也会导致发展成本大增,只有内地的房企具有一定财力,可以应付长期战斗,所以其出价也比香港本地的发展商更为进取。   实际上,内地房企进军香港早已引起行业注意,根据仲量联行的一份报告,目前市场的焦点已经转为日趋活跃的内地发展商,政府于2015年推出招标的住宅地皮中,超过一半接获内地发展商竞投,并投得当中约25%的地皮,打破长期被香港本地发展商垄断的局面。   而根据仲量联行统计,内地发展商拿地的魄力也开始远远超过香港本地的发展商,在2013年至2015年期间,内地发展商竞投地皮的出价在100次中,有73次超过市场预期,比香港发展商的59次更多。   仲量联行研究部主管马安平称,预计内地发展商将继续在香港扩张,尽管目前香港楼市仍会继续由传统发展商主导,但竞投住宅地皮时,香港本地的发展商将面临更多对手、更大竞争,据仲量联行的数据预测,在2016年至2019年的私人住宅新供应中,最多有8%是内地发展商兴建的,其中有56%位于新界区,有36%为九龙区。   不过,马安平认为,内地发展商在香港的业务是否会扩展至有力影响市场发展方向,还需要观察,具体需要看它们首批推出市场销售的情况。相关的主题文章: